2025 年 4 月 25 日中央政治局会议为房地产市场注入强心剂，会议首次将 “加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造” 列为房地产工作首要任务，标志着我国楼市正从增量扩张转向存量提质的深度变革期。在外部关税压力与国内扩内需诉求交织的背景下，这场以 “城市更新” 为核心的政策组合拳，正重塑房地产行业的发展逻辑。
一、政策重心转向存量提质，城市更新成破局关键
会议释放的最鲜明信号，是将城市更新提升至 “楼市重要增量筹码” 的战略高度。住建部数据显示，全国 2000 年前建成的存量住宅达 6093 万套，占比 31.9%，仅广东、山东等五省份存量旧改房源就超过 300 万套，上海、北京等城市旧宅占比更突破 40%。这意味着超 48 亿平方米的存量空间亟待激活，相当于 2024 年全国商品房销售面积的 3.5 倍。
与传统棚改不同，本轮城市更新更强调 “市场化运作 + 民生改善” 双轮驱动。各地已率先探索多元模式：深圳通过 “留改拆” 结合，将城中村改造与产业升级同步推进；杭州试点 “房票安置”，允许居民将旧改补偿款跨区域购置商品房，2024 年该模式已带动 12% 的新增购房需求。政策红利下，预计 2025 年全国旧改投资规模将突破 1.2 万亿元，直接拉动钢材、水泥等建材需求增长 8%-10%。
二、货币政策预宽松叠加财政发力，筑牢市场稳定基础
会议明确 “适时降准降息，保持流动性充裕”，为楼市回暖提供重要支撑。当前 5 年期 LPR 已连续 6 个月维持 4.2%，叠加美国通胀回落打开政策空间，二季度下调公积金贷款利率和房贷基准利率的概率显著提升。若 5 年期 LPR 下降 25 个基点，百万房贷月供可减少 150 元，直接刺激改善型需求释放。
财政政策同步加力，专项债与超长期特别国债成为旧改主要资金源。中指院数据显示，2025 年以来各地已公示 1282 亿元专项债用于存量房产收储，较 2024 年同期增长 45%。这些资金不仅用于危旧房改造，更创新用于优质存量商品房转化为保障房，仅北京、上海就计划年内收储 15 万套存量住房，有效盘活库存的同时稳定市场价格。
三、品质升级与模式创新，开启住房发展新周期
“加大高品质住房供给” 首次写入政治局会议，标志着住房消费从 “有居” 向 “优居” 的历史性转变。住建部《住宅项目规范》明确层高不低于 3 米、四层以上配电梯等硬性标准，北京、杭州等地进一步提高绿色建筑、智慧社区建设要求，推动新房市场从 “规模竞争” 转向 “品质竞争”。
房企正加速适应新趋势：滨江集团在杭州推出 “层高 3.15 米 + 全屋智能” 的改善型产品，2025 年一季度去化率提升至 78%；华润置地在深圳旧改项目中嵌入 “社区商业 + 养老设施” 复合配套，带动周边房价溢价 15%。这种 “品质溢价” 效应正在一线城市形成示范，预计 2025 年全国高品质住房供给占比将提升至 25%，相关房企毛利率可提高 3-5 个百分点。
四、存量政策优化破局，巩固市场稳定态势
针对前期存量商品房收储进展不及预期问题，会议提出 “优化存量商品房收购政策”，预示着三大突破方向：一是扩大资金使用范围，允许专项债资金收购商业公寓、写字楼等非住宅存量物业；二是降低收储成本，探索 “以租代售”” 共有产权 ” 等灵活模式；三是打通供需通道，建立存量住房与保障房、人才房的转化机制。
市场数据印证政策效果：2025 年一季度全国商品房销售均价同比上涨 0.9%，结束连续 18 个月下跌；70 城新房价格环比止跌，二手房成交量回升 12%。但分化依然显著，一线城市库存去化周期降至 10 个月，而三四线城市仍超 20 个月，政策精准滴灌需求迫切。
五、投资逻辑切换：从周期博弈到价值挖掘
在 “租购并举” 新发展模式下，房企估值体系正发生重构：
核心城市深耕型房企：滨江集团、华润置地等在一二线土储占比超 70% 的企业，直接受益于旧改带来的土地红利，2025 年拿地成本预计下降 15%；
品质升级先锋：绿城中国、越秀地产凭借高端产品溢价能力，在改善型市场份额已提升至 22%，抗周期属性凸显；
存量运营专家：贝壳 – W、我爱我家等中介机构，依托二手房成交回暖与住房置换需求，一季度净利润分别增长 35%、28%；
政策红利标的：城投控股、信达地产等参与城市更新的国企，已获取超 30% 的旧改项目份额，融资成本较民企低 2 个百分点。
风险层面需警惕政策落地不及预期、销售回暖中断等挑战，但在 “稳内需” 核心诉求下，房地产作为国民经济 “压舱石” 的地位愈发明确。随着城市更新项目陆续落地，行业将逐步摆脱对土地财政的依赖，走出一条 “存量激活 + 品质升级” 的可持续发展道路。
2025-04-27